Detaljplaner

När en detaljplan har vunnit laga kraft (börjat gälla) är den till skillnad från översiktsplanen juridiskt bindande, det vill säga ger rättigheter och skyldigheter för både kommunen och fastighetsägare. Det är till exempel bara de användningssätt som anges i detaljplanen som kan ge permanent bygglov - men det innebär också en rättighet att få bygglov för det som planen anger, en så kallad byggrätt. Planen styr vilken mark som kommunen ska ta över för gator, torg, parker och grönområden.

En detaljplan består av flera dokument varav plankartan med tillhörande planbestämmelser är den juridiskt bindande handlingen.

Hur länge gäller detaljplaner?

En detaljplan som har vunnit laga kraft fortsätter att gälla tills den ersätts med en ny, ändras eller upphävs. När kommunen tar fram en ny detaljplan ska den så kallade genomförandetiden anges i planbestämmelserna. Genomförandetiden ska vara minst 5 och högst 15 år räknat från när planen vinner laga kraft. Under den tiden har fastighetsägaren rätt att få bygglov för bebyggelse i den omfattning och på det sätt som detaljplanen tillåter. Efter genomförandetidens slut har kommunen enligt Plan- och bygglagen rätt att ändra, upphäva eller ersätta detaljplanen med en ny utan att ersätta fastighetsägaren ekonomiskt om outnyttjad byggrätt försvinner.

Olika planer ser olika ut

Detaljplanens innehåll och utformning baseras på avvägning mellan allmänna och enskilda intressen. Exempel på allmänna intressen är trafik- och VA-försörjning, natur, att boendemiljön blir långsiktigt hälsosam och att bebyggelsen som helhet fungerar ihop även estetiskt. Enskilda intressen är sådana som rör den enskilda fastigheten och dess ägare som till exempel avstyckningsmöjlighet och värdet i att få bygga större.

Plan- och bygglagen reglerar vad detaljplanen ska innehålla och vad detaljplanen får reglera. Vilka planbestämmelser som ska ingå väljs från fall till fall för att markanvändningen och bebyggelsen ska vara långsiktigt lämplig på platsen, en god helhet ska uppnås och förhållanden mellan fastigheterna klaras ut. Förutsättningarna på olika platser skiljer sig åt i många avseenden. Politikernas prioriteringar för markanvändning och bebyggelse är också olika beroende av till exempel plats och behov. Därför kan olika detaljplaner få helt olika innehåll.

Många frågor som rör den fysiska miljön kan inte kan regleras i detaljplanen utan styrs på andra sätt, till exempel genom lokala trafikföreskrifter, gatukostnadsutredningar, taxor, statliga föreskrifter såsom Boverkets byggregler (BBR) eller annat.

Vem bestämmer vad?

Detaljplaner antas av kommunfullmäktige. Plan- och bygglagen (PBL) styr hur processen för att ta fram en detaljplan ska gå till, vad den ska och får reglera, vilka dokument som är obligatoriska med mera. Boverket är den statliga myndighet som ger generella anvisningar för till exempel hur planens innehåll ska redovisas. Länsstyrelsen ger råd till kommunen, företräder statliga så kallade riksintressen och har "veto" i vissa speciella frågor men det är kommunen, i Salem i form av kommunstyrelsen, som beslutar om vilka planer som ska upprättas och för vilka ändamål, det så kallade kommunala planmonopolet. Berörda fastighetsägare och remissinstanser har möjlighet att lämna synpunkter på planförslaget.

Detaljplaner görs när ny eller befintlig bebyggelse behöver regleras i ett sammanhang. Plan- och bygglagen (PBL) anger kriterierna för när detaljplan behövs. I Salems kommun innebär reglerna att marken i princip alltid behöver vara detaljplanelagd innan ny bebyggelse får tillkomma i anslutning till tätorten och för nya grupper av bebyggelse på landsbygden. Översiktsplanen visar vilka områden som kommunen har för avsikt att planlägga. 

Om du äger mark som du vill exploatera så har du möjlighet att söka planbesked för att få reda på hur kommunen ställer sig till ditt önskemål, om det inte framgår av översiktsplanen.

Andra plantyper som kan styra fastighetsindelningen

På vissa platser finns även planer av en äldre typ som reglerar fastighetsindelningen, så kallade fastighetsplaner eller tomtindelningar. De utgör egna dokument som gäller tillsammans med detaljplanen. Idag görs inte fastighetsplaner separat utan regleras i detaljplanen när det behövs, men de gamla fortsätter att gälla tills de upphävs.

Områdesbestämmelser

När det bara är vissa saker som ska regleras används ibland områdesbestämmelser som ett enklare alternativ till detaljplan. De förekommer på enstaka platser i Salems kommun. Processen att ta fram områdesbestämmelser är likadan som för detaljplanen. Områdesbestämmelser ger ingen byggrätt på det sätt som en detaljplan gör.